星空app·(中国)体育官方网站

　　房地产需求不仅有自用性需求，还有投资性需求，且投资性需求还有许多类型，我们应能识别它们，以便有针对性地为客户提供服务，并能为房地产投资者解答相关问题、测算投资收益、作出风险提示，为其投资决策提供参考意见。为此便交流房地产投资的含义、特点、类型和一般步骤、资金的时间价值、房地产投资项目经济评价、房地产投资风险等。

　　投资的本质是为了求事后回报而事先投入，在经济领域中是为了预期的的未来收益而投入的资金活动，是以现在的确定的资金去换取未来的不确定的，但比现在多的资金。

　　投机，较看重短时间的介入，通常缺乏理性的分析和评价，主要凭直觉或非正规渠道的信息做出判断，背后隐含着不正常的风险和收益。

　　，基本上是没有时间因素的介入，无法进行理性的分析和评价，有很大的风险，并且长期平均收益为负值。

　　房地产投资是以房地产为对象，借助于房地产来获取收益的投资行为星空app网址。具体地说，是指以获取房地产的未来收益为目的预先投入一定资金的经济活动。

　　有投资和消费双重功能、投资金额一般较大、有较大的杠杆作用、投资期限较长、可以抵御通货膨胀，投资选择的多样性、投资区域的差异性、投资价值的附加性、投资收益的个别性、投资变现的困难性、投资预期的风险性。

　　直接投资是指投资者将资金用于购买房地产实物或房地产开发的行为，投资者通常参与其中的有关管理工作。

　　房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者一般不参与其中的管理工作。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业的股票债券等。

　　房地产置业投资是投资者购买房地产的行为，其结果是增加了投资者持有的资产，投资者可以出租、自营房地产并可以达到保值增值和资本运作的目的。房地产置业投资的类型主要有:购买房地产后长期用于出租、购买房地产后自持一段时间，然后转售。

　　第二步，评价投资方案，也称为投资方案评价，对初步筛选出来的各种投资机会进行评估。主要包括市场前景、盈利能力、抗风险能力等的评价。

　　第三步，选择投资方案，也称为投资决策，是在投资方案评价的基础上综合分析比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的结论，其结果为投资或不投资。

　　第四步，实施投资方案，将以选定的投资方案付诸实施的过程，涉及价格协商、合同洽谈、产权过户等一系列活动。

　　资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来的资金具有更大价值，通俗的说就是现在的钱比将来的钱更值钱，这可从银行存款中得到简单易懂的说明。

　　第一个，资金增值，将资金投入生产领域和流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益，从而资金会随着时间的推移而产生增值。

　　第二个，机会成本。机会成本是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时要放弃的收益。一种放弃的收益，就如同一种成本一样。

　　第三个，通货膨胀。现在市场经济一般是通货膨胀的，通货膨胀是指国家纸币的发行量超过流通中所需要的货币引起货币贬值。也就是说以后钱不值钱。

　　资金的时间价值是等量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为利息，用相对量来反映为利息率。

　　利息从人的角度来说，是人将资金借给他人使用所获得的报酬，从借款人的角度来说，是借款人使用他人资金所支付的成本，也可以将利息理解为使用资金的租金，如同租用房屋的房租一样。

　　单利是按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息星空app全站。每期的利息是相等的。

　　复利是本金加上利息为基数计算当期利息的方法，在复利计算的情况下，不仅原始本金要计算利息，以前的利息都要并入本金，再计算利息，也就是利滚利。

　　另外还有名义利率的本利和计算，以及名义利率与实际利率的换算、资金的时间价值的换算等。因为涉及到经济学原理的公式推倒，就不在给大家重点沟通了，我们主要侧重于应用方面，明白投资的基本概念，有效运用最好了。

　　下一节我们将对房地产投资项目地经济评价做简单的沟通介绍。投资的经济评价为房地产投资决策提供重要依据，是计算投入和产出的比例、讨论是否值得投资、以及对应周边的实际例子，如何安排投资，会给大家带来帮助，欢迎大家查看。